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二零一五年六月二十五日

中大未来城巿研究所与全港关注劏房平台联合公布香港劏房研究
分析劏房户租金与收入比率的真正变化



香港中文大学(中大)未来城市研究所土地资源及房屋政策研究中心获中大知识转移基金资助,与全港关注劏房平台合作进行一项研究,以探讨香港劏房户的租金占收入比率(租收比)的真正变化。研究人员在过去半年透过实地测量、访问租客、批则核实等专业研究方法,就60多户劏房户的租金、家庭收入和居住面积等多方面进行调查,结果发现平均的租收比上升至41.1%,人均居住面积则下跌至47.8平方尺,若把尺数减少的变化进行质量控制(以2013年的平均数为基准),尺控租收比实质上已经上升至72.8%。 

未来城市研究所副所长姚松炎教授表示:「这些数据反映过去两年,劏房户租收比的真正恶化情况比表面上公布的数据严重得多。基本上,住户需要不断压缩人均居住面积来达至可负担水平,令人均居住面积比公屋标准下限的7平方米(IFA)还要低,情况令人忧虑。」 

姚教授亦对相关政策提出建议,以纾缓低收入家庭的住屋困境:「中期而言,我们建议市区重建局应拨出重建项目发展出租公共房屋。短期措施方面,政府可将『非公屋、非综援住户生活津贴』恒常化;并为申请公屋达三年、面临被政府部门迫迁的租户家庭提供过渡性房屋安排,此类房屋可以是政府的空置宿舍、学校、或非政府机构管理的捐助住宅。」 

住房负担能力指标 

一般有关房屋负担能力的研究,主要以 (1) 房价与收入比、 (2) 按揭每月供款与收入比和 (3) 租收比为量度指标。前两者每年甚至每月均有政府及非政府机构定期发布,但皆以评估置业的负担能力为主,无助于了解低收入家庭对房屋租金的负担情况。而租收比一般只有五年一度的人口普查才会进行调查和公布,难以制定有效的租务政策以回应市场变化。 

况且,在人口普查中,租收比的数据以中位数形式公布,没有处理质量上的变化。因此,过去三次的普查中,租收比的变化不大,一直处于25%左右(2001年为27.3%、2006年的25.2%和2011年的25.7%),看似没有负担的问题。 

事实上,政府内部亦曾研究在租收比计算中加入质量控制,利用差饷物业估价署的细单位每月平均尺租乘以39.9平方米,除以统计处每月的家庭入息中位数,计算出尺数控制的租收比,今年的数据曾破40%。然而,这种方法以平均数和中位数交差计算,而不是透过一家一户的实际租收比计算,较难令人理解和误差较大。 

2013年的同类研究结果比较 

其他非政府组织的调查同样没有处理劏房的质量变化,包括2013年政府委托政策二十一进行逐户劏房调查,报告指劏房的租收比为29.2%,而人均居住面积为67.6平方尺(根据被访者自行填报面积尺数)。 

这些研究方法均没有考虑到当租金不能负担的时候,低收入家庭会选择搬到更细或质素更差的房屋,以应付昂贵的租金。换言之,租收比的数字在租金升幅高于家庭收入的时期会偏向被低估。因此,若要准确评估现时的房屋租金的可负担程度,必须把租收比进行质量控制,包括人均占用面积。 

比对两次调查的结果,表面上平均尺租只有29%的升幅,与差饷物业估价署的细单位租金指数的升幅差不多。然而,人均面积在两次调查中有明显差异,若以2013年的人均面积作为基准,则今次调查的劏房户的租收比将急升至72.8%,两年间升了一倍半。 

中大未来城市研究所将会在未来进行季度调查,定期报告有关尺控租收比的真正变化,下月亦会公布有关劏房的租金指数,以便追踪劏房户的负担能力变化。

中大未来城市研究所副所长姚松炎博士(中)与地理与资源管理学系硕士研究生梁嘉敏小姐(左),联同全港关注劏房平台召集人赖建国先生公布香港劏房研究。
中大未来城市研究所副所长姚松炎博士(中)与地理与资源管理学系硕士研究生梁嘉敏小姐(左),联同全港关注劏房平台召集人赖建国先生公布香港劏房研究。