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近月樓市及政府的房屋政策備受社會關注，有鑑於此，香港中文大學（中大）香港亞太研究所社會與政治發展研究中心於本年11月9日至13日進行了一項民意調查，了解市民對現時樓市的看法、市民對置業安居與政府責任的關係，以及他們對房屋政策的支持程度。該民意調查由香港亞太研究所副所長、社會工作系教授王卓祺教授及香港亞太研究所榮譽研究員、前衛生福利局副局長何永謙先生負責。

調查以電話隨機抽樣的方式，成功訪問了1,011名18歲或以上的香港市民，成功回應率為48.5%。以1,011這個成功樣本數對母體進行推論，若將可信度（confidence level）設於95%，推論百分比變項時最大可能樣本誤差為 ± 3.08% 以內。

為了讓調查資料真實地反映香港人口分布的情況，研究員在分析資料時都配以加權（weighting）處理。加權因子主要按香港政府統計處公布的2009年年中18歲或以上性別及年齡分布（臨時數字）為基礎，將調查中所得的有關分布與人口統計的分布作比例性調整，使調查的性別及年齡分布接近2009年年中人口的分布。有關詳情請參閱附錄一。此外，由於加權進位的原因，經加權處理的樣本總數與未經加權處理的樣本數有少許差異。

這次調查的結果摘要如下：

1. 市民對現時樓市的看法（表一）

1.1. 現時私人樓宇樓價已經超越一般人的負擔能力。有74.6%受訪者同意/非常同意現時私人樓宇樓價已經超越一般人的負擔能力，不同意/非常不同意的人只有7.7%，持一半半意見的受訪者有15.8%。換言之，儘管政府表示現時中小型樓價較1997年高峰期還有四分一的距離，絕大部分市民認為私樓樓價脫離他們的購買力。

1.2. 造成本港現時樓價上升的最主要原因。有41.1%受訪者認為造成本港現時樓價上升的最主要原因是部分地產商造市和炒作，而歸咎熱錢炒作有24.5%，特區政府高地價政策有14.9%，長期低息環境有7.3%。總的來說，最多市民認為部分地產商造市和炒作是引致現時樓價上升的主要原因，反而歸咎政府高地價政策的市民比熱錢炒作還少。

1.3. 政府恢復興建居屋令私人樓宇樓價下跌。有47.8%受訪者認為政府恢復興建居屋一定會/可能會令私樓樓價下跌，另外分別約有四分一的受訪者認為一定不會/可能不會（24.4%）及一半半（25.3%）。約四分一受訪者採取中間立場，顯示小部分市民未有清晰的傾向。值得注意的是，近一半市民對復建居屋會令私樓樓價下跌的意見與政府及一些意見領袖的說法相左：居屋與私樓是兩個不同的市場。即是說，近一半市民認為復建居屋可能會造成私樓樓價下跌。

1.4. 特區政府能夠穩定本港樓價的信心有多大。只有13.4%的受訪者對特區政府能夠穩定本港樓價有信心/非常有信心，非常沒信心/沒信心的卻有44.4%，而意見中立，未形成明顯傾向的受訪者有40%。總的來說，市民對特區政府穩定樓價缺乏信心，但由於有四成市民還未有定見，特區政府應主動推出措施，增強市民對樓市受控的信心，以免樓市被進一步推高。

2. 市民對置業安居與政府責任的看法（表二）

2.1. 政府為低下階層家庭解決居住問題。有71.5%受訪者認同政府有責任/非常大責任為低下階層家庭解決居住問題，完全沒責任/沒責任的只有8%，一半半的亦有19.7%。這些數字說明絕大部分市民認同低下階層住屋問題是政府的責任。這種觀點亦符合政府現時的房屋政策。

2.2. 政府協助市民置業。有45.2%受訪者認為政府有責任/有非常大責任協助市民置業，完全沒責任/沒責任的只有17.8%；而有34.7%受訪者持中立的看法。有三分一市民還未有明確傾向，這可能反映出自從政府在2002年宣布停建居屋以來，他們不太肯定政府有多大責任協助市民置業。不過，較多市民不同意政府沒有責任幫助市民置業的看法，反映特區政府反對復建居屋政策未符民意。

2.3. 現時最影響市民置業的條件。有57.4%受訪者認為最影響市民置業的條件是自己和家人的負擔能力，地產市道周期及政府政策則分別佔20.1%及15%。總的來說，從民意角度來看，市民置業的需求與政府政策關係不大。

3. 民意支持公共政策審時度勢（表三）

3.1. 政府公共政策的變動。有55%受訪者認為公共政策應該不時調整以適應時勢，而不同意的有37.1%。由此可見，主流民意較特區政府的房屋政策靈活得多。因此，政府若調整2002年停止興建居屋的政策，將會獲得多數市民的支持。

4. 政府房屋政策與民意大相逕庭（表四）

4.1. 恢復興建居屋。有68.5%的受訪者贊成/非常贊成政府恢復興建居屋，只有6.2%的受訪者不贊成/非常不贊成；而持中立看法，即一半半的也有24.2%。總的來說，自1978年至2002年推行的居屋政策仍然深獲大多數市民支持，即是說，民意並不支持政府繼續停建居屋的政策。

4.2. 恢復首次置業貸款計劃，協助市民置業。有66.9%受訪者贊成/非常贊成政府恢復於1998年至2002年間實施的首次置業貸款計劃，不贊成/非常不贊成的受訪者只有14.1%；持中立看法，即一半半的也有15.6%。總的來說，主流民意支持政府繼續作為貸款機構，協助市民置業。

4.3. 恢復定期賣地。有56.7%的受訪者贊成/非常贊成政府恢復定期賣地，不贊成/非常不贊成的則有8.7%；而一半半的有26.8%。即是說，政府停止定期賣地，而用勾地表的做法不獲多數市民支持；不過亦有稍多於四分一市民未有意見。

4.4. 加強監管地產商，例如不准發放虛假消息和造市。有高達91.7%的受訪者贊成/非常贊成加強監管地產商，而不贊成/非常不贊成的受訪者只有4.5%，一半半只得3.2%。總的來說，政府採取監管地產商的措施將會得到大部分民意的支持。

5. 總結

5.1. 絕大部分市民認為私樓樓價脫離他們的購買力；最多市民認為部分地產商造市和炒作是引致現時樓價上升的主要原因；反而歸咎政府高地價政策的市民比熱錢炒作還少。

5.2. 從主流民意角度，興建居屋有助平抑私樓樓價，而主流民意亦對政府穩定樓價缺乏信心，這可能與政府反對復建居屋及恢復定期賣地有關。

5.3. 大多數市民認同政府為低下階層解决居住問題的責任；而贊同政府應協助市民置業的市民亦最多。多數市民置業是考慮本身及家人的負擔能力，地產周期及政府政策反屬次要。

5.4. 主流民意歡迎公共政策審時度勢。

5.5. 主流民意與特區政府的主要房屋及土地政策（如不恢復興建居屋、不恢復首次置業貸款及不恢復定期賣地）大相逕庭。

5.6. 民意一面倒的支持政府加強監管地產商，例如不准發放虛假消息和造市。

6. 建議

6.1. 政府公共政策及施政應審時度勢。現時熱錢炒作，資產泡沫正在形成，而大部分市民認為不能負擔目前的私樓樓價，特區政府應重新檢討房屋政策及土地政策，以滿足香港市民對置業安居的期望。

6.2. 民意是政府民望的基礎，若政府政策長期違背民意取向，一定削弱其管治威信。因此，我們建議特區政府公開諮詢有關政府協助市民置業安居的責任問題，使政府施政理念與民意吻合，從根本的層次解决管治危機的結構問題。

6.3. 民意一面倒支持加強監管地產商發放虛假消息和造市，並認為這是造成本港現時樓價上升的最主要原因。特區政府應該順應民意，全面研究如何保障市民置業的公平權利、防止樓市被人為扭曲的辦法，並加強監管和處罰不良的銷售手法。