Facebook    RSSRss 訂閱    列印此頁 列印
二零一五年六月二十五日

中大未來城巿研究所與全港關注劏房平台聯合公布香港劏房研究
分析劏房戶租金與收入比率的真正變化



香港中文大學(中大)未來城市研究所土地資源及房屋政策研究中心獲中大知識轉移基金資助,與全港關注劏房平台合作進行一項研究,以探討香港劏房戶的租金佔收入比率(租收比)的真正變化。研究人員在過去半年透過實地測量、訪問租客、批則核實等專業研究方法,就60多戶劏房戶的租金、家庭收入和居住面積等多方面進行調查,結果發現平均的租收比上升至41.1%,人均居住面積則下跌至47.8平方呎,若把尺數減少的變化進行質量控制(以2013年的平均數為基準),尺控租收比實質上已經上升至72.8%。 

未來城市研究所副所長姚松炎教授表示:「這些數據反映過去兩年,劏房戶租收比的真正惡化情況比表面上公布的數據嚴重得多。基本上,住戶需要不斷壓縮人均居住面積來達至可負擔水平,令人均居住面積比公屋標準下限的7平方米(IFA)還要低,情況令人憂慮。」 

姚教授亦對相關政策提出建議,以紓緩低收入家庭的住屋困境:「中期而言,我們建議市區重建局應撥出重建項目發展出租公共房屋。短期措施方面,政府可將『非公屋、非綜援住戶生活津貼』恆常化;並為申請公屋達三年、面臨被政府部門迫遷的租戶家庭提供過渡性房屋安排,此類房屋可以是政府的空置宿舍、學校、或非政府機構管理的捐助住宅。」 

住房負擔能力指標 

一般有關房屋負擔能力的研究,主要以 (1) 房價與收入比、 (2) 按揭每月供款與收入比和 (3) 租收比為量度指標。前兩者每年甚至每月均有政府及非政府機構定期發布,但皆以評估置業的負擔能力為主,無助於了解低收入家庭對房屋租金的負擔情況。而租收比一般只有五年一度的人口普查才會進行調查和公布,難以制定有效的租務政策以回應市場變化。 

況且,在人口普查中,租收比的數據以中位數形式公布,沒有處理質量上的變化。因此,過去三次的普查中,租收比的變化不大,一直處於25%左右(2001年為27.3%、2006年的25.2%和2011年的25.7%),看似沒有負擔的問題。 

事實上,政府內部亦曾研究在租收比計算中加入質量控制,利用差餉物業估價署的細單位每月平均呎租乘以39.9平方米,除以統計處每月的家庭入息中位數,計算出呎數控制的租收比,今年的數據曾破40%。然而,這種方法以平均數和中位數交差計算,而不是透過一家一戶的實際租收比計算,較難令人理解和誤差較大。 

2013年的同類研究結果比較 

其他非政府組織的調查同樣沒有處理劏房的質量變化,包括2013年政府委託政策二十一進行逐戶劏房調查,報告指劏房的租收比為29.2%,而人均居住面積為67.6平方呎(根據被訪者自行填報面積呎數)。 

這些研究方法均沒有考慮到當租金不能負擔的時候,低收入家庭會選擇搬到更細或質素更差的房屋,以應付昂貴的租金。換言之,租收比的數字在租金升幅高於家庭收入的時期會偏向被低估。因此,若要準確評估現時的房屋租金的可負擔程度,必須把租收比進行質量控制,包括人均佔用面積。 

比對兩次調查的結果,表面上平均呎租只有29%的升幅,與差餉物業估價署的細單位租金指數的升幅差不多。然而,人均面積在兩次調查中有明顯差異,若以2013年的人均面積作為基準,則今次調查的劏房戶的租收比將急升至72.8%,兩年間升了一倍半。 

中大未來城市研究所將會在未來進行季度調查,定期報告有關呎控租收比的真正變化,下月亦會公布有關劏房的租金指數,以便追蹤劏房戶的負擔能力變化。

中大未來城市研究所副所長姚松炎博士(中)與地理與資源管理學系碩士研究生梁嘉敏小姐(左),聯同全港關注劏房平台召集人賴建國先生公布香港劏房研究。
中大未來城市研究所副所長姚松炎博士(中)與地理與資源管理學系碩士研究生梁嘉敏小姐(左),聯同全港關注劏房平台召集人賴建國先生公布香港劏房研究。